Gestão contratual em contratos BTS (built to suit)

Em síntese, o BTS é um contrato de locação de imóvel urbano não residencial onde o locador arca previamente, de próprio bolso ou através de terceiros, com a aquisição, construção ou substancial reforma do imóvel então especificado pelo pretendente à locação a fim de que este seja locado por prazo determinado.

Os principais elementos dos contratos built to suit são:

1. Predefinição daquele que será o locatário do imóvel;

2. A prévia aquisição, construção ou reforma significativa pelo próprio empreendedor ou por terceiro contratado;

3. A especificação da customização do imóvel pelo locatário;

4. O prazo determinado para a entrega do imóvel personalizado e pronto para o locatário;

5. O prazo determinado do contrato que, em razão do alto investimento, será pactuado por longo período;

6. A aplicação dos procedimentos previstos na Lei de Locações, com exceção da revisão do preço e ação renovatória durante seu prazo de vigência, do Código Civil e do Código de Processo Civil.

O BTS pode incluir, por exemplo, a compra e venda, a construção ou reforma de um imóvel, por meio de uma empreitada, sendo possível prever a contratação de terceiros para realização da obra e, posteriormente, a locação do imóvel não residencial por longo período.

Neste contexto, surgem algumas limitações para o empreendedor, como a impossibilidade do despejo por denúncia vazia e a possível dificuldade em realocação do imóvel após a rescisão contratual.

O acompanhamento sistemático das obrigações pactuadas nesse tipo de contratação pode evitar muitos contratempos e discussões. Na montagem de uma matriz de riscos, seria possível se colocar os cuidados e atos permanentes (durante a operação contratual) que as partes devem cumprir, evitando a rescisão, multas, perdas e danos, custos operacionais inesperados, etc.

A utilização de garantias fiduciárias pode trazer maior segurança ao locador no retorno dos seus investimentos, pois, além de constituir uma garantia para cumprimento da obrigação, revestem os créditos como natureza extraconcursal — não submetendo os créditos ao processo de recuperação — e podem ser perseguidos normalmente pelo credor em caso de inadimplemento.

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